부동산 중개수수료와 간이과세자의 부가세

국토교통부는 중개보수 요율 인하를 위한 공인중개사법 시행규칙 개정안이 규제 심사와 법제처 심사 등을 통과해 2021년 10월 19일 공포·시행 9억원짜리 주택 매매 시 중개 수수료 상한은 810만원에서 450만 원으로, 6억원 전세 거래 수수료 상한은 480만원에서 240만원으로 각각 절반 수준으로 줄어든다. 실제 계약 과정에서는 상한 요율 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 서로 협의해 구체적인 요율을 결정하면 된다.

 

 

1. 부동산 중개 관련 법령 미확정 건 ( 수수료 협상 고지와 사업자 등록증 게시 의무화 )

국토부는 중개사가 중개보수 요율을 협상할 수 있다는 내용을 사무소에 게시하고 중개 의뢰인에게 고지하도록 하는 방식으로 중개보수 협상 절차도 의무화했다. 이는 공인중개사가 의뢰인에게 최고 요율만 요구하지 못하도록 하기 위한 조처다. 중개사무소가 간이과세자이면서도 부가세 10%를 요구하는 것을 막기 위해 사업자가 일반과세자인지, 간이과세자인지 확인할 수 있도록 사업자등록증을 게시하도록 했다.

 

 

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2. 공인중개사의 중개보수 

(1) 주택(주택의 부속토지 , 주택분양권 포함) - 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항 , 별표 1

거래내용	거래금액	상한요율	한도액	중개보수 요율결정	거래금액 산정
매매 · 교환	5천만원 미만	1천분의 6	25만원	⊙ 중개보수 는거래금액 × 상한요율 이내에서 결정 (단, 이때 계산된 금액은한도액을 초과 할 수없음)	⊙ 매매 : 매매가격 ⊙ 교환 : 교환대상 중 가격이 큰 중개대상물 가격 ⊙ 분양권 : 거래당시까지불입한금액 (융자포함) + 프리미엄
	5천만원 이상 ~2억원 미만	1천분의 5	80만원
	2억원 이상 ~9억원 미만	1천분의 4	없음
	9억원 이상 ~12억원 미만	1천분의 5	없음
	12억원 이상 ~15억원 미만	1천분의 6	없음
	15억원 이상	1천분의 7	없음
임대차등 (매매·교환 이외)	5천만원 미만	1천분의 5	20만원	⊙ 중개보수 는거래금액 × 상한요율 이내에서 결정 (단, 이때 계산된 금액 은한도액을 초과 할 수 없음)	⊙ 전세 : 전세금 ⊙ 월세 : 보증금+ (월차임액 ×100) 단, 이때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우 : 보증금+ (월차임액 X 70)
	5천만원이상 ~1억원미만	1천분의 4	30만원
	1억원 이상 ~6억원 미만	1천분의 3	없음
	6억원 이상 ~12억원 미만	1천분의 4	없음
	12억원 이상 ~15억원 미만	1천분의 5	없음
	15억 원 이상	1천분의 6	없음

※ 중개 보수는 거래금액의 상한 요율 이내에서 중개의뢰인과 개업 공인중개사가 서로 협의하여 결정

 

 

(2) 오피스텔-공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항

적용대상	거래내용	상한요율	보수 요율 결정 및 거래금액 산정
전용면적 85㎡이하, 일정설비(전용입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설 등)를갖춘경우	매매 · 교환	1천분의 5	「 주택」 과 같음
	임대차 등	1천분의 4
위 적용대상 외의 경우	매매 · 교환 · 임대차 등	1천분의 ( ) 이내	⊙ 상한요율 1천분의 9 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인 중개사가 서로 협의하여 결정함

 

 

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(3) 주택. 오피스텔 외 (토지, 상가 등) - 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항

거래내용	상한요율	중개보수 요율 결정	거래금액 산정
매매 · 교환 · 임대차 등	거래금액의 1천분의 ( ) 이내	⊙ 상한요율 1천분의 9 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정함	「 주택」 과 같음

※ 개업 공인중개사는 [오피스텔(전용면적 85M2이하로 일정 설비를 잦춘 경우 제외)의 매매. 교환. 임대차] [주택 . 오피스텔 외 (토지 . 상가 등)의 매매 . 교환 . 임대차]에 대하여 각각 법이 정한 상환 요율의 범위 안에서 실제로 받고자 하는 상한 요율을 의무적으로 위 표에 명시하여야 함

※ 위 중개보수에 [부가가치세]는 별도임 

 

 

3. 간이과세란?

부가가치세는 소비자가 부담하는 세금이지만, 사업자가 받아 뒀다가 한꺼번에 국세청에 몰아낸다. 기본적으로 개인사업자는 반기(6개월)마다 한 번씩(신고납부)(신고납부) 몰아내고, 중간에 3개월마다 국세청에서 중간정산 고지서(고지납부)도 날아온다.

 

그런데 이렇게 자주 신고하고 세금을 내다보니 부가세 전달자에 불과한 사업자의 납세협력비용이나 자금 압박이 커지는 문제가 생긴다. 그래서 매출 규모가 적은 영세사업자들에게는 좀 더 간단하고 쉽게(간이, 簡易)(간이,簡易) 세금을 신고 납부하는 것을 허용하는 간이과세제도를 운영하고 있다.

 

간이과세자는 1년에 한 번만 부가세를 신고 납부하면 된다. 또 세금 계산도 일반과세자처럼 매출 부가세액에서 매입 부가세액을 10%10% 세율 그대로 빼지 않고, 업종별로 정해진 낮은 비율(업종별 부가가치율)로(업종별부가가치율) 계산한다.

 

 

(1) 간이과세자도 세금계산서를 발급해야 한다

당초 간이과세자는 세금계산서 발급의무가 없었다. 하지만 간이과세자 기준이 상향 조정되면서 새로 편입된 연매출 4800만원 이상~8000만원 미만의 간이과세자에게는 일반과세자와 같이 세금계산서 발급의무가 생겼다. 2021년 7월 1일 이후 공급분부터 적용된다. 이에 따라 올해 7월부터 연매출 4800만원 이상인 간이과세자에게서 상품 등을 매입한 사업자는 거래증빙으로 세금계산서를 발급받을 수 있고, 이를 통해 매입세액공제도 받을 수 있다. 간이과세자의 부가세 신고서에도 매출처별 세금계산서 합계표를 제출하는 항목이 추가됐다.

 

(2) 간이과세자의 카드·현금영수증도 공제된다

그동안 간이과세자에게서 받은 신용카드매출전표나 현금영수증은 매입세액공제를 받을 수 있는 증빙(적격증빙)으로 활용할 수 없었다. 하지만 2021년 7월 1일부터 간이과세자에게서 받은 신용카드매출전표와 현금영수증도 매입세액공제를 받을 수 있다. 다만, 세금계산서 발급의무가 없는, 즉 연매출 4800만원 미만인 간이과제자에게서 받은 것은 여전히 공제가 적용되지 않는다.

 

 

(3) 부가가치세 : 일반과세자 10% , 간이과세자인 경우 4%

※ 사업자가 간이과세자인 부동산중개사의 부가세는 4%만 지급하면 된다.(사업자에 간이과세자로 표시되어 있음)

구분	부가가치율
1 소매업 , 재생용 재료수집 및 판매업 , 음식점업	15%
2. 제조업 , 농업 , 임업 및 어업 , 소화물 전문 운송업	20%
3. 숙박업	25%
4. 건설업 , 운수 및 창고업(소화물 전문 운송업은 제외 한다) , 정보통신업	30%
5. 금융 및 보험 관련 서비스업 , 전문 , 과학 및 기술서비스업(인물사진 및 행사용 영상 촬영업은 제외한다.) 사업시설관리 , 사업지원 및 임대서비스업 , 부동산 관련 서비스업 , 부동산임대업	40%
6. 그 밖의 서비스업	30%