부동산 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 현황 및 효과

최근까지 금융시장은 초저금리와 풍부한 유동성으로 과다한 현금이 부동산 시장으로 몰려 애꿎은 MZ세대까지 부동산 투기에 동참 영끌이란 신조어까지 생겨 났다. 그러나 갑작스러운 우크라이나와 러시아의 전쟁으로 물가가 폭등하자 초저금리는 어느덧 8%까지 상승하였다. 이러한 부동산 투기와 관련하여 아래와 같이 정부 및 지자체는 투기과열지구 및 조정대상지역을 지정 및 해제할 수 있다. 이에 따른 효과에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 투기과열지구

국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주거정책심의위원회를 말함)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있습니다(규제「주택법」 제63조제1항 전단).

 

2. 조정대상지역

“조정대상지역”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」 제63조의2제1항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의2).

 

(1) 과열지역

(주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

1) 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

2) 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함. 이하 같음) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

 

 

 

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(2) 위축지역

(주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

1) 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

2) 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(규제「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말함)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

3) 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

 

 

3. 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과

구분		투기과열지구	조정대상지역
금 융	가계대출	•  LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%	• LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%
		15억원 초과(아파트) 0%
		* 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%,	* 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%,
		6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대)	5~8억원 구간 60%(최대 20%p 우대)
		•  DTI : 40%	• DTI : 50%
		* 서민·실수요자 : 60%(20%p 우대)	* 서민·실수요자 : 60%(10%p 우대)
		• 중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
		•  2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)
		• 주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지
	사업자	• 주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보
		기업자금대출 신규 취급 금지
		• 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상	• 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상
		• 민간임대매입(신규) 기금융자 중단	-
세제		-	• 2주택 이상자 취득세 중과
			• 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제(2주택+20%p, 3주택+30%p)
			• 분양권전매시 양도세율 50%
			• 2주택이상 보유자 종부세 추가과세
			• 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간
			(2년이내 양도)
			• 1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택  축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
			• 법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세
전매 제한		• 주택 분양권 전매제한	• 주택 분양권 전매제한
		(소유권이전등기일까지, 최대 5년)	(소유권이전등기일까지, 최대 3년)
		• 오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간)
		‣ 100실 이상 오피스텔
청약		• 청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
		• 민영주택 가점제 적용비율	• 민영주택 가점제 적용비율
		(85㎡이하 100%, 85㎡ 초과 50%)	(85㎡이하 75%, 85㎡ 초과 30%)
		• 재당첨 제한(10년)	• 재당첨 제한(7년)
		• 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한	-
		• 오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양
		‣ (100실 이상) 분양분의 10~20%이하/ (100실 미만) 분양분의10% 이하
정비사업		• 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
		• 재건축사업 조합원 지위 양도제한	-
		(조합설립인가 후 소유권이전등시까지)
		• 재개발사업 조합원 지위 양도제한
		(관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지)
		• 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
기타		• 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획	• 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획
		신고 의무 + 증빙자료 제출	신고 의무

 

4. 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 현황 ('22.7.5일 기준)

구분	투기과열지구(43곳)	조정대상지역(101곳)
서울	전 지역(’17.8.3)	전 지역(’16.11.3)
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원1), 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2주2)(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2주2)(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구주3)(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주주4), 화성주5), 군포, 부천, 안산주6), 시흥, 용인처인주7), 오산, 안성주8), 평택, 광주주9), 양주주10), 의정부(’20.6.19) 김포주11)(‘20.11.20) 파주주12)(‘20.12.18) 동두천시(’21.8.30)주13)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19)	중주14), 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20) 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18)
대구	-	수성(’20.11.20)
광주	-	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18)
대전	-	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
울산	-	중구, 남구(‘20.12.18)
세종	세종주15)(’17.8.3)	세종주15)(’16.11.3)
충북	-	청주주16)(’20.6.19)
충남	-	천안동남주17)·서북주18), 논산주19), 공주주20)(‘20.12.18)

주1) 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외

주2) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주3) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주4) 화도읍, 수동면, 조안면 제외

주5) 서신면 제외

주6) 안산시 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외

주7) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주8) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 , 금광면 제외

주9) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외

주10) 백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외

주11) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주12) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면 제외

주13) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주14) 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외

주15) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주16) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외

주17) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외

주18) 성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외

주19) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면, 채운면 제외

주20) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외

주21) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면 제외