부동산경매사건의 진행과 배당순위의 원칙

살다보면 사업부진 또는 다양한 이유로 부동산경매사건에 직.간접적으로 경험을 하게 된다.  본인이 채권자가 될 수도 있고 채무자가 될 수도 있다. 오늘은 부동산경매사건의 진행 절차와 배당순위에 대해 알아 보도록 하겠습니다. 

 

 

1. 부동산 경매사건의 진행 절차

종류		기산일	기간	비고
경매신청서 접수			접수당일	법 80조, 264조 1항
미등기건물조사명령		신청일부터	3일 안 (조사기간은 2주 안)	법 81조 3항, 4항, 82조
개시결정 및 등기촉탁		접수일부터	2일 안	법 83조, 94조, 268조
채무자에 대한 개시결정 송달		임의경매:개시결정일부터 강제경매:등기필증 접수일부터	3일 안	법 83조, 268조
현황조사명령		임의경매:개시결정일부터 강제경매:등기필증 접수일부터	3일 안 (조사기간은 2주 안)	법 85조, 268조
평가명령		임의경매:개시결정일부터 강제경매:등기필증 접수일부터	3일 안 (평가기간은 2주 안)	법 97조 1항, 268조
배당요구종기결정, 배당요구종기 등의 공고･고지		등기필증 접수일부터	3일 안	법 84조 1항, 2항,3항, 268조
배당요구종기		배당요구종기결정일부터	2월 후 3월 안	법 84조 1항, 6항, 87조 3항, 268조
채권신고의 최고		배당요구종기결정일부터	3일 안(최고기간은 배당요구종기까지)	법 84조 4항
최초매각기일･매각결정기일의 지정･공고(신문공고의뢰) 이해관계인에 대한 통지		배당요구종기부터	1월 안	법 104조, 268조
매각물건명세서의 작성, 그 사본 및 현황조사보고서･평가서사본의 비치			매각기일(입찰기간개시일) 1주 전까지	법 105조 2항, 268조, 규칙 55조
최초매각기일 또는 입찰기간		공고일부터	2주 후 20일 안	규칙 56조
입찰기간			1주 이상 1월 이하	규칙 68조
새매각기일･새매각결정기일 또는 재매각기일･재매각결정기일의 지정･공고 이해관계인에 대한 통지		사유발생일부터	1주 안	법 119조, 138조, 268조
새매각 또는 재매각기일		공고일부터	2주 후 20일 안	법 119조, 138조, 268조, 규칙 56조
배당요구통지		배당요구일부터	3일 안	법 89조, 268조
매각실시	기일입찰, 호가경매		매각기일	법 112조, 268조
	기간입찰	입찰기간종료일부터	2일 이상 1주일 안	규 68조
매각기일조서 및 보증금등의 인도		매각기일부터	1일 안	법 117조, 268조
매각결정기일		매각기일부터	1주 안	법 109조 1항, 268조
매각허부결정의 선고			매각결정기일	법 109조 2항, 126조 1항, 268조
차순위매수신고인에 대한 매각결정기일의 지정 이해관계인에의 통지		최초의 대금지급기한 후	3일 안	법 104조 1항, 2항, 137조 1항, 268조
차순위매수신고인에 대한 매각결정기일		최초의 대금지급기한 후	2주 안	법 109조 1항, 137조 1항, 268조
매각부동산관리명령		신청일부터	2일 안	법 136조 2항, 268조
대금지급기한의 지정 및 통지		매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터	3일 안	법 142조 1항, 268조, 규칙 78조, 194조
대금지급기한		매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터	1월 안	규칙 78조, 194조
매각부동산인도명령		신청일부터	3일 안	법 136조 1항, 268조
배당기일의 지정･통지, 계산서 제출의 최고		대금납부 후	3일 안	법 146조, 268조, 규칙 81조
배당기일		대금납부 후	4주 안	법 146조, 268조
배당표의 작성 및 비치			배당기일 3일 전까지	법 149조 1항, 268조
배당표의 확정 및 배당실시			배당기일	법 149조 2항, 159조, 268조
배당조서작성		배당기일부터	3일 안	법 159조 4항, 268조
배당액의 공탁 또는계좌입금		배당기일부터	10일 안	법 160조, 268조, 규칙 82조
매수인 앞으로 소유권이전등기 등 촉탁		서류제출일부터	3일 안	법 144조, 268조
기록인계		배당액의 출급, 공탁 또는 계좌입금 완료 후	5일 안

※ TIP : 채무소멸 또는 경매신청자와 합의가 되어 취하가 되지 않는 이상 부동산 경매사건과 관련하여 각종 이의신청를 해도 기간연장은 최소 1개월 ~ 3개월(단독주택의 경우) 정도 밖에 시간을 지연 하지 못한다.

 

 

 

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2. 매각대금의 배당순위

순위	저당권이 국세보다 앞선 경우	저당권이 국세보다 늦은 경우	저당권이 없는 경우
1	• 집행비용(민사집행법 제53조)
2	• 경매부동산의 관리에 소요된 필요비 및 유익비(민법 제367조)
3	• 소액임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항) • 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금(근로기준법 제37조 제2항) ※ 위 채권들이 서로 경합하는 경우에는 동등한 순위의 채권으로 보아 배당함(재민 91 -2)
4	• 집행목적물에 부과된 국세, 지방세(국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세법 제31조 제2항 제3호)	• 당해세를 포함한 조세 그밖에 이와같은 순위의 징수금	• 근로기준법 제37조 제2항의 임금 등을 제외한 임금, 그밖에 근로관계로 인한 채권
5	• 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 저당권∙전세권에 의하여 담보되는 채권(국세기본법 제35조 제1항, 지방세법 제31조 제2항) • 확정일자를 갖춘 주택 및 상가건물의 임차보증금반환채권(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항)	• 조세 다음 순위의 공과금 중 납부기한이 저당권∙전세권의 설정등기보다 앞서는 건강보험료, 연금보험료	• 당해세를 포함한 조세 그밖에 이와 같은 순위의 징수금
6	• 근로기준법 제37조 제2항의 임금 등을 제외한 임금 기타 근로관계로 인한 채권(근로기준법 제37조 제1항)	• 저당권∙전세권에 의한 담보되는 채권	• 조세 다음 순위의공과금
7	• 국세∙지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금(국세기본법 제35조, 지방세법 제31조)	• 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권
8	• 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금 중 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 국민건강보험료(단, 납부기한과 관련하여 예외규정 있음)	• 조세 다음 순위의 공과금 중 산업재해보상보험법상의 산업재해보험료 그 밖의 징수금, 구의료보험법에 의한 의료보험료, 구국민연금법에 의한 연금보험료 및 납부기한이 저당권∙전세권의 설정등기보다 후인 구국민의료보험법상의 의료보험료, 국민건강보험법상의 건강보험료 및 국민연금법상의 연금보험료	• 일반채권(일반채권자의 채권과 재산형∙과태료 및 국유재산법상의 사용료∙대부료∙변상금채권)
9	• 일반채권(일반채권자의 채권과 재산형∙과태료 및 국유재산법상의 사용료∙대부료∙변상금채권)	• 일반채권(일반채권의 채권과 재산형∙과태료 및 국유재산법상의 사용료∙대부료∙변상금채권)

 

오늘은 부동산경매사건의 진행과 배당순위의 원칙에 대해 알아 보았습니다. 오늘도 포스팅이 도움이 되셨다면 공감 부탁드립니다. 감사합니다.

 

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